DATE: 2023-10-04
New York CNN Business — Un juge de New-York a statué la semaine dernière que lancien président Donald Trump avait gonflé la valeur de son domaine Mar-a-Lago par un coup dœil 2 300%.
Ce constat, faisant partie dune décision choquante qui a trouvé Trump et ses fils adultes responsables de fraudes, nétait quun exemple parmi tant d autres où le juge Arthur Engoron trouvait lempire immobilier Trump fortement gonflé en valeur..
Mais le constat de Mar-a-Lago en particulier est délever les sourcils parmi les experts immobiliers et juridiques à cause du métrique sur lequel M. Engoron sest appuyé : la valeur des évaluations par lévaluateur fiscal départemental.
Depuis 2011-2021, lévaluateur du comté de Palm Beach a évalué la valeur marchande de Mar-a-Lago à entre 18 millions et 27$.
6 millions, - Engoron écrit dans son jugement.Le juge a noté que Trump valorisait Mar-a-Lago à entre 426 $.
5 millions et 612 millions de dollars, soit une surévaluation dau moins 2300 % par rapport à lappréciation du évaluateur.Mais il est largement connu que lévaluation de l ́évaluateur fiscal est généralement, bien qu`il ne soit pas toujours, inférieure à ce qui serait commandé par un bien sur le marché ouvert.
En dautres termes, il nest pas une comparaison pomme-à-apples.
Les valeurs dévaluation et les valeurs du marché ne sont pas la même chose.
Cest un fait bien connu, a déclaré Eli Beracha, président de lécole dimmobilier à la Floride International University.Cest particulièrement vrai pour les propriétés qui sont uniques.Cest très facile de dire que cétait une propriété unique..Dina Goldentayer, directrice générale des ventes chez Douglas Elliman en Floride du Sud, a déclaré dans son expérience sur le marché ultra-luxury lévaluation fiscale de l ́évaluateur nest pas prise en considération lors dessayer de valoriser une propriété.
Il ne ferait pas un très bon agent immobilier, a dit Goldentayer du juge.
Il est si connu quil n ́est pas une détermination précise de la valeur marchande.Sil y a un classement sur ce qui aurait la plus basse évaluation, il est le bureau de lévaluateur fiscal -.
Il nest pas correct de supposer quune cotisation fiscale et une valeur marchande sont la même chose, selon Jonathan Miller, président-directeur général de Miller Samuel Inc..
, une société dévaluation immobilière à New York.Ils peuvent être, dans certains marchés ils sont la même chose, mais dans la plupart des autres ce ne sont pas, -.
Melissa Cintron, associée dans les groupes de défense dassurance et des cabinets immobiliers chez Harrington Ocko & Monk, a déclaré que -non contestable, Mar-a-Lago vaut plus de 28 millions de dollars sur la base du développement et une analyse de marché.
Bien sûr, juste parce que la valeur de cotisation fiscale utilisée par le juge peut avoir basballé la Valeur de Mar-a-Lago, ne signifie pas nécessairement Trump a utilisé une évaluation équitable pour Mar -a.
Cest un point qui mérite débat..Il nest certainement pas clair quelle est la valeur, - a dit Miller.
Le test est ce que le marché ferait pour la propriété.Le défi est que ce nest pas une maison unifamiliale.Le juge, dans sa décision, a noté que Trump acceptait dutiliser Mar-a - Lago comme un club social et quil y avait des restrictions limitant lutilisation potentielle de la propriété comme résidence une seule famille.
Généralement, les agents immobiliers, acheteurs et vendeurs sefforcent de déterminer une estimation sur un bien en le comparant à des biens similaires qui ont été vendus récemment dans la même région..
Mais cela peut ne pas être possible lorsquil sagit dune propriété unique, surtout une propriété appartenant à une personne célèbre et qui fonctionne comme un club privé.-Mar-a-Lago est un atout de trophée.
Il se trouve dans une ligue complètement différente de sa propre, - a déclaré Goldentayer, le réaltor sud de la Floride.Goldentayer a dit de trouver une valeur sur Mar-a-Lago, elle engagerait trois évaluateurs indépendants et prendrait une moyenne mixte de leurs évaluations.
Elle nutiliserait pas lévaluation de l«évaluateur fiscal».Trump et ses avocats ont fortement critiqué la semaine dernière.
Lavocat Trump Christopher Kise a appelé le jugement complètement déconnecté des faits et du droit régissant.Trump accusé Engoron de faire lenchère du procureur général de New York Letitia James.
Toutefois, la décision ne se fondait pas uniquement sur Mar-a-Lago.
Le juge de NY a trouvé plusieurs instances de Trump et ses fils adultes ayant gonflé la valeur des propriétés.Par exemple, Engoron a constaté que Trump avait gonflé la valeur des propriétés à 40 Wall Street et au Seven Springs Estate dans le comté de Westchester (NY) ainsi quun terrain de golf à Aberdeen en Écosse.
Notamment, Engoron a trouvé Trump gonflé la taille de son appartement triplex à Tour Trump par trois fois, causant une surévaluation entre 114 millions $ et 207 millions $..
Un écart de cet ordre de grandeur, par un promoteur immobilier qui calcule son espace vital des décennies, ne peut être considéré que comme une fraude..
Cintron, le partenaire Harrington Ocko & Monk, ne pense pas que la controverse Mar-a-Lago sur lévaluation déplace les aiguilles de la question de savoir si Trump a commis une fraude.
Il y a assez dun modèle de cette pratique quil sest engagé à en ce qui concerne ses biens pour appuyer les conclusions du juge Engoron, selon lequel il existait une intention de fraude..
Anna Bahney a contribué à ce rapport.
Le présent règlement entre en vigueur le jour suivant celui de sa publication.
Source: https://edition.cnn.com/2023/10/03/business/trump-fraud-judge-mar-a-lago/index.html
